Investissement en usufruit de parts de SCPI
DETENTION DIRECTE
Pour les Personnes Morales soumises a l'IS
Societe independante de gestion de portefeuille agreee AMF
Wenova AM structure des solutions d'investissement innovantes dans l'univers du Non-Cote, avec un second millesime fiscalement optimise disponible aux personnes morales et physiques.
Comprendre la separation entre nue-propriete et usufruit
60 a 80% de la valeur en pleine propriete
Principe : Propriete de l'actif sans droit d'exploitation ni perception des loyers.
Revenus : Uniquement a la reconstitution de la PP (decote de 20 a 40%).
Avantage : Hors IFI, absence d'IR, pas d'alea locatif.
20 a 40% de la valeur en pleine propriete
Principe : Droit d'exploiter et percevoir les loyers sans detenir la pleine propriete.
Revenus : Perception des loyers pendant toute la duree, distribution trimestrielle.
Avantage : Indexation sur l'inflation, restitution progressive du capital.
Une optimisation fiscale structurelle pour les societes operationnelles
Pas de double imposition : l'IS est preleve uniquement au niveau de la PM. Aucun frottement fiscal intermediaire, contrairement a un investissement via la SAS Wenova Usufruit 2.
L'usufruit est un actif amortissable lineairement sur sa duree contractuelle. Cet amortissement est directement deductible du resultat imposable de la PM a l'IS.
Lorsque l'amortissement excede les revenus imposables en France, le deficit est imputable sur l'ensemble des benefices de la PM : exploitation, plus-values, revenus financiers.
Les loyers issus de SCPI europeennes sont taxes a la source et non en France. L'amortissement porte sur la totalite de l'investissement, creant ainsi un levier fiscal important.
Investissement 100 000 €, cle 29%, distribution 5,5% PP, duree 8 ans, IS 25%
| Element | 100% France | 75% FR / 25% EU | 50% FR / 50% EU | 100% Europe |
|---|---|---|---|---|
| Revenus totaux annuels | 18 966 € | 18 966 € | 18 966 € | 18 966 € |
| Revenus source francaise | 18 966 € | 14 224 € | 9 483 € | 0 € |
| Revenus source europeenne | 0 € | 4 741 € | 9 483 € | 18 966 € |
| Amortissement deductible | -12 500 € | -12 500 € | -12 500 € | -12 500 € |
| Resultat fiscal | +6 466 € | +1 724 € | -3 017 € | -12 500 € |
| IS a payer (25%) | 1 616 € | 431 € | 0 € | 0 € |
| Deficit reportable / an | 0 € | 0 € | 3 017 € | 12 500 € |
Caracteristiques cles du fonds
| Denomination | SAS Wenova Usufruit 2 |
| Forme juridique | SAS a capital variable - Autre FIA |
| Souscription min. | 100 000 € |
| Duree cible | 8 ans (prorogeable 2x2 ans) |
| TRI cible | 6 a 8% net |
| Distribution | Trimestrielle |
| Profil SRI | 3 sur 7 |
| Souscription | Nominatif, AV Lux., PEA |
| Taille cible | 20 000 000 € |
CAC : Mazars | Depositaire : ODDO BHF | Avocat : CMS Francis Lefebvre | Conseil : Tereva
Arkea REIM, Epsicap, Iroko, Alderan, Sogenial, Edmond de Rothschild, Remake, Norma Capital, Atland, Mata Capital, Paref, Sofidy, HSBC, Altarea, Consultim, Advenis...
Reporting T4 2025 - au 1er janvier 2026
Repartition geographique : 48,4% France / 51,6% Hors France
Typologie : Bureau 29,8% | Commerce 41,1% | Activite 18,3%
100 000 € | 8 ans | Cle 29% | Distribution 5,5% PP | 50% FR / 50% EU | IS 25%
TRI net apres IS selon la repartition France / Europe
La detention directe d'usufruit de SCPI europeennes permet aux PM a l'IS de generer un deficit fiscal significatif, directement imputable sur leurs autres benefices.
Wenova Usufruit 2 cible environ 50% d'allocation en SCPI europeennes, optimisant le couple rendement / fiscalite.
Le capital n'est pas garanti et peut ne pas etre restitue en totalite ou partiellement.
L'investissement dans la Societe n'est pas liquide. Blocage de 1 an minimum.
La performance repose sur l'expertise des equipes de gestion de chaque SCPI sous-jacente.
La VL pourrait ne pas refleter la valeur exacte du portefeuille. Dependance aux marches immobiliers.
La categorie la plus faible ne signifie pas sans risque. Les donnees historiques ne constituent pas une indication fiable du profil futur.
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5 rue de la Terrasse, 75017 Paris
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Societe de Gestion de Portefeuille AIFM agreee par l'AMF sous le numero GP-202212